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    小豆包说事①——房产大家误区(已更新)

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    楼主
    发表于 2018-11-29 23:37 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

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    本帖最后由 孤单的豆包 于 2018-12-1 18:01 编辑

                                                       房产知识概略
         就是写一东西,房价到底是涨是跌 我没有判断,大家看完会有自己的判断,你做了判断就自己承担此后余生对此所作判断的后果啊,买不买跟我没有半毛钱关系,我只是不想看一些人胡说八道好么,谢谢!---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------      其实每天看论坛大家吵来吵去,对很多概念性的问题都有主观的认识错误,既然导致推理啦推论跟事实差距过大
    个人从国企跳出,16年进入房地长代理公司,接触房产各项问题,从接盘,公司中层讨论楼盘定价开始参与其中,其中各方面利害关系虽不是特别明晰,但是确实能知道多一些,以下想到哪里说得哪里。


         question 1(问题1)  借贷       大家经常说得,所有买房子的人都是借的银行的钱,从心理到生理各种鄙视言论,STOP??!16年入职,经过半年努力达到楼盘的渠道经理,营销总监就说要关注烟台的拿地 及周边拿地 销售面积 情况,得到一份15年全国地产商品房住销售额(剔除门头房车库非居住性质销售金额,记得当时15年总销售额是6.8万亿(之气跟一个人提过他查过说是8万亿多我说我那份是内部剔除门头房等的 这个数据不想说),个人资金是5万亿多(零头不记得),银行信贷资金1.8万亿,划重点银行贷款购房总金额 只占当年销售额的27%,闹么 震破了我的三观??!~我就嘴贱问了下 往年也没超过30%,16.17.18年数据如果有兴趣自己查,后期不在公司就接触不到这种数据,有的数据有的人 去百度,有的公司会拿到你拿不到的数据 这就是信息的不对等,现在大家吃的就是这个亏!~
        question2        人口     大家经常说烟台市垃圾城市 没人来各种 其实这个问题我后面可以再开一贴 专门撕这些无产阶级流氓,自己混的不好就用自己的眼界来看人,专开一贴回头专门讲哈,2017年国家的大数据现在城镇化人口已经过58.5%,均在1%人口进城,2035年城镇化达到70%,也就是说2035年城市人口不会停(确切数据是现在城镇化人口48%这个就一说),这是大方向国家层面的 不管谁领导 基调不会变,中国好就好在不会因为领导人更迭而变更大方向,会几代领导人奔着一个方向前进。这个人口问题是房价的关键问题,有人才有需求,而且这个需求不会变,越来越大,你农村的额房子不能算 因为你要进城,你县城的房子也不住了 要进烟台市里了,这么举例子明白么,很多统计的房屋平均面积就没有用了,人会往中心城区走(问题2肯定会有很多人说 会专开一贴,莫急)2035年小康 这些人住哪,房子严重不够的。。
       question3     库存~~     之前在饭局听几个老总讨论,中国库存有2-3亿套是死库存 怎么都卖不出去,像鬼城  鬼开发区,鄂尔多斯之类的,新城很多没人去,但是如果大量的房子占着每年的统计数据库存,但是真正人流多的城市 城区,房子并不多,烟台每年也会有很多库存,不要看,每个楼盘都会有垃圾楼层,或者底层,没有窗户的1楼半窗的2楼,楼盘3年4年甚至7-8年这些房屋还是那个鬼样子,,么得人买啊,几乎每个楼盘,但是个别楼盘降价给了自己内部人要是不在乎也就住了,还有一个统计问题 么得签合同??!~大量顶账房哦,啥子来顶给施工方双方签了协议,没网签 施工方等着过几年改一下就转手吧 这种的也是很大量的(说句题外话2011在37度梦幻海项目部看着项目一点点捡起来,那个时候开发区鬼城什么天马相城,还有海边好多楼盘,那个时候就笑啊 开发区盖这么楼卖不出去哈风啊,当时上海来的项目总监在车上说,这里规划很好 公司在这建游乐项目还有五星级酒店 住宅区就是看准烟台的发展,现在开发区的发展那些空房子都卖住上人了,周边还在新起楼盘,谁能想到天马相城 万科城这边都住这么多,富士康周边的楼盘都是富士康买的吗 不是都是涌入的外地人口,想想几个烟台本地人去跟一个上海的总监去扛,有的时候见识真的限制了很多东西,开发区至蓬莱的路上盖满了楼盘,大家坚信都能卖出去,蓬莱划区跟海底隧道的建设 会让烟台20年有一个质的飞跃)
       question4   房价是ZF (这个回来写记得回来看更新哦)下一贴写吧 晚上出下一贴
        question5 房子不具价值   当你有了钱,在钱留在国内的基础上,请问怎么样能保证你的钱值钱(这涉及M2 这个可以开一贴或者后期丰满一下),在土地国有的基础上,经常有人说房子就是飘在土地上的数字财富其实要没有就没有了,在抛去战争,国家大面积经济?;那榭鱿?,中国房屋年限是70年,农村土地承包是30年,而其他真找不到根据时间限制的 东西,这个在几年前讨论过来再现有基础上,这是最好的避险渠道,所以房子的价值 见仁见智!~不做多说 现在70年还能续 真的国家很给力,感谢政府!~真心话
        question6   居者有其屋 ?×居者有其所??!√  很多人混淆了一个概念,当年提出口号的写在文件上的 是居者有其所,什么意思真的有的时候真有股对牛弹琴的意思,你怎么讲他们只会用自己的理解跟你犟(就跟当年我说0首付一对小年轻夫妻30万的房子我劝他买他觉得我挣他钱,呸我不挣他钱我干吗,问题我损失几百的佣金,而他面对18年70万一套还不是现房的房价笑了,首付将近30万了,还没买呢),差之一字,差之千里啊,居者有其屋就是 每个人都要有自己的房子对他有财产权,私有权买卖啥 就是横 牛! 但是国家说的是居者有其所,有你住的地方,有地方住就行了,房子是TM 给你住的 不是给你买卖的,你个穷逼你穷着这样有的住不错了,还想着给你套房,以后没钱了卖了买酒么?   多次说了房子是用来住的是用来住的,租,买,廉租?有的住就行 国家会下大力气让大家有地方住 就是 的意思,你自己文化低成天发帖子还去质问政府简直。。。
        question 7   楼盘这么多,房子太多了     这个问题真的经不起推敲不想引用数据,先引用一下吧,18年至今得到销售数据是17亿平方米,现房面积3亿多,按照这几年规模增速,今年竣工面积不到10亿平方米,什么叫数据没放出来,睡前 先把数据放在这,17亿-10亿-3亿=4亿  这4亿平方米是卖出去还没建出来的,每年成交面积都比竣工面积高很多,也就是大家买期房,有的房子3-4年才会建出来多少人等着住房子,外地来的外地来的 外地来  这个跟烟台地铁有的一比 对马上开一贴 烟台地铁嘻嘻!~这个问题7就用地铁问题侧面给大家说一下吧   一会上连接!~

    豆包叨叨逼②——房子够不够与地铁
    http://www.szhzl.com/forum.php?mod=viewthread&tid=9198195
    (出处: 烟台论坛-烟台社区)

      




         
    沙发
     楼主| 发表于 2018-11-29 23:37 | 只看该作者
    本帖最后由 孤单的豆包 于 2018-11-30 17:21 编辑

    先说下自己09年大学毕业就是坚定的房崩崩支持者,当吃的中国崩溃论让我沉迷深信不疑,那个时候家里资金够全款一套房子是有余,没买没买车 全数股票 现货 各类金融产品啊 差不多不过2年损失20多万吧  以至于后期几年内没有能力购买房产  10年过去了中国的巨额地方债没爆炸 城市变漂亮了 大家手里也有钱了  曾经我抨击的那些帖子 还在那 我谩骂的任志强 说对了十年  今年4月我买了一套自己出资的房产,房空与放多 跟我真的没有区别 我是一个刚需,一个伪刚需  改善型刚需,这十年是自己选择的结果,大家对自己负责就好没必要去谩骂   爱买不买不是么!~这才是真正的自由!下面这个图 我们曾经一起去谩骂他 昨天翻到这个保存的帖子 真的打自己的脸  说实话 谁真心希望房价上涨呢,谁不想活的简单舒服一些呢!~

    QQ图片20181130172054.png (355.44 KB, 下载次数: 2)

    QQ图片20181130172054.png
         
    板凳
     楼主| 发表于 2018-11-29 23:38 | 只看该作者
    因为 我一会要写很多东西!~
         
    地板
    发表于 2018-11-30 01:35 烟台论坛手机版 | 只看该作者
    好想看家里有炕跟你撕逼
    5
    发表于 2018-11-30 02:48 烟台论坛手机版 | 只看该作者
    大神。说的在理。你发山下估计反响回更好。记得更新。
         
    6
    发表于 2018-11-30 03:27 烟台论坛手机版 | 只看该作者
    哥们别发了,没人真正在意。
    大家都是喜欢听自己喜欢听的。都是一群自欺欺人的闲人罢了。
    当然我也是闲人,我也喜欢听自己喜欢听的。
         
    7
    发表于 2018-11-30 07:06 烟台论坛手机版 | 只看该作者
    帮顶
         
    8
     楼主| 发表于 2018-11-30 07:23 烟台论坛手机版 | 只看该作者
    总共房产是十几个问题不然我分几个个贴子吧,上面写的很不详细…太困了( ̄^ ̄)尸,这东西很费事的,很多资料都没了当年
    9
    发表于 2018-11-30 07:41 烟台论坛手机版 | 只看该作者

         
    10
    发表于 2018-11-30 07:52 | 只看该作者
    坐个板凳
         
    11
     楼主| 发表于 2018-11-30 08:06 烟台论坛手机版 | 只看该作者
    地铁篇,穷人富人阶级分化篇,本地人分化篇,历史篇,人文篇,自己我个人接触变化篇太多了一些了,我早上看了自己写的太多东西没写出来了,经常性不写东西确实不行口语化东西太多了,算了先这样吧,上面几个问题重开贴写吧
    12
    发表于 2018-11-30 08:57 烟台论坛手机版 | 只看该作者
    开根号
    诗情画意
         
    13
     楼主| 发表于 2018-11-30 09:04 烟台论坛手机版 | 只看该作者

    应该是个对号,晚上码字没精神,而且很多数据缺失了,信息不平等导致大部分人总是以一些造谣事例来分析
         
    14
    发表于 2018-11-30 09:06 | 只看该作者
    本帖最后由 众芳摇落独暄妍 于 2018-11-30 09:37 编辑

    其实很多人都知道(包括觉得房子会短期下降的)从长期看 房子会涨 是保值最安全的方式。只是买不起。。。买不起 又不想让别人买,所以就先下个结论房子会降,但是又可惜自己错过买房机会,所以用各种数据和分析 自我安慰  自我论证。。再然后发到网上 希望能影响一部分人。。。。。影响不了就冷嘲热讽买房的人。谁说房价上涨就怒火冲天。

    当然 买得起房的人也是同理心态。买得起 然后买 然后结论会涨 并担心自己高位接盘,用各种数据和分析自我安慰  自我论证 发帖 希望影响更多人。影响不了就冷嘲热讽不买房的人。谁说房价下跌,就坐着火箭来怼。


    从人口质量的大多数来说,自然买得起的比买不起的,房子多的比房子少的,要表达能力好些。


    当然也有网上吆喝房价会大幅下降 但是自己不断去买的。这些就属于影响力比较大 为了获取点 认为房价会落的粉丝吧 靠这些房价下跌的言论赚钱买房。

    房价的涨跌和什么都没关系,怎么分析也分析不全面。什么经济学家 大学教授的 我都听不懂。。。只是觉得 这东西 就是个意念。。。。

    都是凭一个人的自我意念来判断和控制房价涨跌












    15
    发表于 2018-11-30 09:07 烟台论坛手机版 | 只看该作者
    赞啊
         
    16
    发表于 2018-11-30 09:10 | 只看该作者
    不知道楼主写了上边这些东西为了啥?

    简单谈一些:

    1.房子不是简单的商品属性,不能简单的看供求关系,大势在国家,中势在地方zf,小势才是房地产公司的商业行为
    - 大的形势要综合M2、PMI、央行利率
    - 中的形势要看ZF地方性债权、财政收支
    - 小势才是房地产公司拿地的成本,拿地的位置,营销策略,市场定位等。

    2.感觉楼主分析的都是小势,视野太小,只是在短期和小范围内起波澜。

    举个例子,第一条借贷,先不管楼主的数据来源,但从分析面看就很不全面,借贷关系不应该局限在购房者。
    房地产公司拿地,盖楼,销售的借贷呢?
    目前房地产融资的主要方式还是依靠借贷,当然这种趋势正在逐渐减少,但还是主要方式。
    这点很重要,一个楼盘的建设周期,销售周期将直接影响到回款周期,这是房地产公司最关注的的。
    周期拉长,对于资金链不富裕的房地产公司来说所带来的风险,将会直接转嫁到购房者身上。

    所以,国家看出来了,要改革现有的预售方式。


    说实话,销售代理在房地产金字塔里面是最底层,销售的大策略都是地产公司设计好的,道已定,代理只能在术上小范围内提升点。在行业内算是个辛苦活。

         
    17
    发表于 2018-11-30 09:15 | 只看该作者
         
    18
    发表于 2018-11-30 09:38 烟台论坛手机版 | 只看该作者
    faraway 发表于 2018-11-30 09:10
    不知道楼主写了上边这些东西为了啥?

    简单谈一些:

    楼主不是统计局长,山下也不只是吃瓜群众。仅他知道的,并且愿意分享出来,这样的人不多呀,得感谢人家。不敢说是内幕,也的确拨开些云雾,因为新闻报道里的数据,大多只是支持某种意向的证明,全面的数量又有谁说的清
         
    19
    发表于 2018-11-30 09:42 | 只看该作者
    642712127 发表于 2018-11-30 09:38
    楼主不是统计局长,山下也不只是吃瓜群众。仅他知道的,并且愿意分享出来,这样的人不多呀,得感谢人家。 ...

    数据是为观点服务的。

    楼主可能是受教育程度限制,说了一堆,最后的观点是么。

    小学写作文还总分总,上来开宗明义说清楚观点,下边分类阐述论据数据,最后结论阐明预测方向。

    楼市代理的招聘层次基本是以高职院校的大专或中专学生为主,分析能力和文字能力稍差些,没有观点也很正常。
         
    20
    发表于 2018-11-30 09:46 | 只看该作者
    众芳摇落独暄妍 发表于 2018-11-30 09:06
    其实很多人都知道(包括觉得房子会短期下降的)从长期看 房子会涨 是保值最安全的方式。只是买不起。。。买 ...

    总之一个意思:

    - 刚需,不要在意时间段,有了首付的钱就赶快买。
    - 投资,比较一下周边的投资品,有没有比房子更好的,如果有就远离,如果没有就进入

    我们的国家大势是稳中有升,人口基数是我们的保障,未来的方向是高质量的居住,如果为了投资,没有学区概念的矮破小可以远离,有好物业,好环境的高质量小区一定是未来的方向,当然别墅就更牛叉
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